Temat: Zasiedzenie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej przez posiadacza samoistnego

Prawo nieruchomości - 05/2017
ius.focus - istota orzecznictwa 
Treść wiadomości wyświetla się niepoprawnie? Zobacz wersję online
C.H.Beck ius. focus
Prawo nieruchomości
05/2017
Drukuj

Szanowni Państwo,

eksperci kancelarii Dentons komentują kluczowe orzecznictwo z zakresu prawa nieruchomości.

Zasiedzenie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej przez posiadacza samoistnego
Dopuszczalne jest nabycie przez posiadacza samoistnego własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej przez jej zasiedzenie.
Uchwała SN (7) z 9.12.2016 r., III CZP 57/16

W przedmiotowej sprawie, SN podjął uchwałę w składzie siedmiu sędziów, następującego zagadnienia prawnego, przedstawionego do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi tego Sądu: „Czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej może nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie?”.

Stan faktyczny, będący przedmiotem analizy SN dotyczył złożonego przez małżonków A.D. oraz J.D. (Wnioskodawcy) wniosku o stwierdzenie zasiedzenia, w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, niezabudowanych części dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych 41 oraz 48 (Działki Gruntu), wchodzących w skład nieruchomości będącej własnością Gminy Miasta W. (Gmina Miasta W. nabyła własność Działek Gruntu w wyniku komunalizacji) oraz oddanej w użytkowanie wieczyste spółdzielni „T”. Jak wynika z uzasadnienia faktycznego omawianej uchwały SN, w 1996 r., uczestnik K.G. nabył zorganizowaną część przedsiębiorstwa spółdzielni „T”, jednakże nie objął w posiadanie przedmiotowych Działek Gruntu. Wnioskodawcy są właścicielami nieruchomości graniczącej z Działkami Gruntu (Nieruchomość Wnioskodawców), tworzącej od lat całość gospodarczą z Działkami Gruntu. Działki Gruntu znajdowały się w posiadaniu samoistnym rodziców wnioskodawczyni od lat 50-tych XX w., a następnie, od 1976 r., w samoistnym posiadaniu Wnioskodawców. W skutek powzięcia przez Wnioskodawców wiedzy o stanie prawnym Działek Gruntu, wystąpili oni do SR w W. z wnioskiem o stwierdzenie nabycia prawa własności Działek Gruntu przez zasiedzenie w ustawowej wspólności majątkowej.

Sąd Rejonowy przychylił się do wniosku i stwierdził zasiedzenie Działek Gruntu przez Wnioskodawców z dniem 9.10.2008 r., przyjmując za podstawę swojego rozstrzygnięcia spełnienie przesłanek zasiedzenia określonych w art. 172 KC. W ocenie sądu I instancji, obciążenie Działek Gruntu prawem użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej, nie stanowiło przeszkody dla ich zasiedzenia przez posiadacza samoistnego, ponieważ ograniczenie dopuszczalności zasiedzenia nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym może nastąpić wyłącznie na mocy przepisu szczególnego, którego brak. Uzasadniając swoje stanowisko sąd I instancji przyjął, iż ustanowienie użytkowania wieczystego na podstawie czynności prawnej nie uzasadnia przyznania szerszego zakresu ochrony. Wskazał również, że skoro stwierdzenie zasiedzenia powoduje wygaśnięcie prawa własności, należy przyjąć, iż odpowiednio wygasa również prawo użytkowania wieczystego.

Powyższej argumentacji sądu I instancji nie podzielił SO rozpoznający apelację, który wskazał postanowienie SN z 14.3.2012 r. (II CSK 127/11, Legalis) a także uchwałę SN z 28.3.2014 r. (III CZP 8/14, OSNC 2015, Nr 1, poz. 6), tym samym uznając, iż samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz osoby trzeciej może nabyć przez zasiedzenie użytkowanie wieczyste a nie własność. W ocenie SO, uprawnienia właścicielskie w stosunku do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste są wykonywane przez użytkowników wieczystych. Tym samym, brak jest obowiązku właściciela nieruchomości interesowania się jej stanem, ponieważ jedynym podmiotem, który wchodzi w stosunki prawno-rzeczowe dotyczące nieruchomości z osobami trzecimi jest właśnie użytkownik wieczysty. Uzasadniając swoje stanowisko SO wskazał, iż konsekwencją przyjęcia odmiennego stanowiska byłaby utrata prawa własności przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, z uwagi na brak odpowiednich instrumentów prawnych pozwalających na ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego ze względu wyłącznie na to, że nieruchomość znajduje się we władaniu osoby trzeciej.

Sąd Najwyższy rozpatrując skargę kasacyjną Wnioskodawców powziął poważne wątpliwości odnośnie do wykładni art. 172 § 1 i 2 KC w zw. z art. 232 § 1 KC, co skutkowało przekazaniem do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi tego sądu zagadnienia prawnego wskazanego powyżej. Wątpliwości SN budziła przede wszystkim teza wyrażona przez SO, zgodnie z którą konsekwencją oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste jest przekazanie użytkownikowi wieczystemu wszelkich uprawnień właścicielskich, w tym, w szczególności uprawnień dotyczących stosunków prawnorzeczowych z osobami trzecimi. Przypomniał również, iż użytkowanie wieczyste ma charakter prawa celowego (ius in re aliena), które ustanawiane jest dla realizacji celu gospodarczego. W uzasadnieniu swego postanowienia SN odwołał się także do funkcji zasiedzenia, polegającej przede wszystkim na dostosowaniu stanu prawnego do układu stosunków faktycznych, przy zachowaniu określonych warunków.

W omawianej uchwale SN opowiedział się za dopuszczalnością nabycia przez posiadacza samoistnego własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej przez jej zasiedzenie. W ocenie SN, stanowisko SO, zgodnie z którym samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz osoby trzeciej może nabyć przez zasiedzenie użytkowanie wieczyste a nie własność nieruchomości nie jest prawidłowe. W tym kontekście SN przypomniał, iż zgodnie z utrwalonym w judykaturze stanowiskiem, właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest jej posiadaczem samoistnym, natomiast wieczysty użytkownik posiadaczem zależnym. Tym samym, zdaniem SN, w drodze zasiedzenia możliwe jest nabycie prawa, w zakresie którego posiadacz wykonuje pewien zakres władztwa nad nieruchomością oraz którego dotyczy corpus i animus posiadacza. W konsekwencji, wykonywanie posiadania właścicielskiego może prowadzić wyłącznie do zasiedzenia własności nieruchomości, a nie użytkowania wieczystego.

Sąd Najwyższy nie podzielił stanowiska SO, wskazującego na brak obowiązku właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste interesowania się jej stanem oraz brak instrumentów prawnych pozwalających na ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego z uwagi na to, że nieruchomość znajduje się we władaniu osoby trzeciej. Zdaniem SN, działania użytkownika wieczystego, a także zasady wykonywania uprawnień w stosunku do nieruchomości nie mogą pozostawać poza kontrolą właściciela. Właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste powinien bowiem kontrolować zgodność korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego z zakresem prawa ustanowionego na jego rzecz. Sąd Najwyższy wskazał również, iż posiadanie nieruchomości przez osobę trzecią nie jest wykonywane przeciwko użytkownikowi wieczystemu a przeciwko właścicielowi nieruchomości.

W uzasadnieniu omawianej uchwały, SN powołał się na uchwałę tegoż sądu z 18.1.2008 r. (V CSK 383/07, OSNC-ZD 2008, Nr D, poz. 106), zgodnie z którą oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie stanowi przeszkody dla jego zasiedzenia. W tym kontekście SN wskazał, iż Kodeks cywilny nie zawiera negatywnej przesłanki zasiedzenia nieruchomości w postaci jej oddania w użytkowanie wieczyste, a zatem nie jest uzasadnione ograniczanie dopuszczalności zasiedzenia w oparciu o regułę niemającą ustawowej podstawy.

Komentarz

Omawiana uchwała SN podjęta w składzie siedmiu sędziów ma doniosłe znaczenie przede wszystkim dla właścicieli nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. Wyrażony przez SN pogląd o dopuszczalności zasiedzenia przez samoistnego posiadacza nieruchomości uprzednio oddanej w użytkowanie wieczyste innemu podmiotowi oznacza bowiem, iż zaniechanie przez właściciela kontroli sposobu wykonywania uprawnień przysługujących użytkownikowi wieczystemu może mieć daleko idącą konsekwencję w postaci utraty prawa własności tej nieruchomości. Z kolei dla użytkownika wieczystego zasiedzenie nieruchomości przez osobę trzecią spowoduje wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego.

Za słuszne uznać należy stanowisko zaprezentowane przez SN w uchwale, zgodnie z którym ograniczenie możliwości zasiedzenia nieruchomości może wynikać wyłącznie z reguły mającej podstawę ustawową.

adw. Monika Sitowicz, Partner
adw. Ewelina Klein, Senior Associate
 
Zobacz także:
Istota „odrębnej własności budynku” powstałej z mocy art. 5 dekretu w sytuacji późniejszego unieważnienia decyzji, na podstawie której odmówiono byłym właścicielom prawa własności czasowej
Czytaj więcej »
Umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego
Czytaj więcej »
>> Biblioteka ius.focus <<
Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o.
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa

Kontakt z Działem Obsługi Klienta
Tel: 800 800 025, 22 311 22 22
NIP: 522-010-50-28
KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta st. Warszawy,
Wydz. XII Gospodarczy
Właściciel: dr Hans Dieter Beck
Kapitał Spółki: 88 000 zł
Wiadomość została wygenerowana automatycznie. W celu kontaktu, prosimy o korzystanie z adresu: legalis@beck.pl. Powyższe treści stanowią część usługi „ius.focus” świadczonej drogą elektroniczną w Systemie Informacji Prawnej Legalis dostępnej dla użytkowników modułów Premium. W każdej chwili można zrezygnować z otrzymywania tych powiadomień, klikając zrezygnuj z powiadomień ius.focus lub edytując swoje preferencje.